原告方诉求

廖**上诉请求：一、撤销原判，支持上诉人的诉讼请求或发回一审法院重新审理；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案系中介合同纠纷，判断被上诉人是否应当返还上诉人诉请款项的标准应为被上诉人是否审慎、尽职、完全地履行了合同义务，上诉人是否依约支付了被告的服务费，被上诉人是否超出合同约定收取超额费用，即被上诉人收取案涉款项是否有合法依据。一审法院仅以案涉款项系上诉人自愿支付为由判决驳回上诉人的全部诉讼请求属事实认定不当，据以作出的不利于上诉人的判决适用法律错误，应予纠正。具体理由分点论述如下：第一，关于案涉中介合同的约定及履行情况。协议签订后，上诉人向被上诉人支付了除购房款外的388607元，同时支付了被上诉人应收取的中介服务费用，但购房最终实际产生的款项仅为1711393元，与合同约定的委托价格相距甚远，且购房款已由上诉人直接向一审第三人贵阳某某置业有限公司支付，故超出实际购房款之外的费用被上诉人应返还上诉人。第二，关于案涉款项的性质。如前所述，被上诉人收取案涉款项没有法律上的合法依据，且该款项并不在合同约定的被上诉人应收取的服务费范围，属不当得利，应当返还原告。同时，对一审法院认定的关于庭审中第三人陈述案涉款项系购买房屋多余的好处费，上诉人认为，该主张不能成立。首先，在贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初12319号、贵阳市中级人民法院（2022）黔01民终5105号两案的案件中，第三人均否认曾向上诉人承诺过房屋为复式顶层结构故额外收取38万余元的费用，但其在本案中又认可上诉人购买的房屋需特殊关系才能买到,故存在案涉的38万余元好处费，明显前后矛盾，与客观事实不符。

法院查明

其次，无论是上诉人在本案起诉前另诉的案件还是本案中已查明的事实都可以看出，第三人李**出生于****年**月**日，至案涉房屋开盘2018年其认购的时候，其年龄已届满60岁.按照银行商业贷款的风控管理相关规定，李**自始根本不可能从银行获得贷款购买案涉房屋；其认购该房屋的目的就是恶意破坏市场、炒作房价，获取不正当利益。最后，在观山湖区人民法院（2020）黔0115民初12319号案件中,上诉人的诉请最终虽未得到支持，但不能在本案中仅因该款项是上诉人自愿支付就认定被上诉人及第三人李**等人的行为是合法的.一审法院的认定无疑是通过结果的正当性、合法性否认了初始行为的违法性，更是在为被上诉人及第三人等人因不法行为获利提供法律支持，一审法院的判决明显错误。

被上诉人贵州某某地产经纪有限公司、徐**未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。

原审第三人李**、骆**、任**述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

原审第三人贵阳某某置业有限公司述称，我方非本案利害关系人，请法院依法判决。

原审第三人田**未到庭应诉亦未提交书面陈述意见。

廖**向一审法院起诉请求：1．请求依法判令原告与被告一于2018年3月19日签订的《贵州某某地产经纪有限公司诚意金协议》无效；2．请求依法判令五被告共同返还原告款项388607元；3．请求依法判令五被告以388607元为基数，向原告支付2018年3月20日起按照银行同期贷款利率至退还全部款项之日止的资金占用费；92478.75元（暂计算至2023年4月26日）；4．本案案件受理费、保全费、公告费、诉讼费用由被告承担。

前程序_原告方诉求

诉讼中，原告向一审法院提交变更诉讼请求申请书，具体如下：1、请求依法将李**、骆**、任**的诉讼地位变更为本案第三人；2.请求依法将原诉讼请求第一项变更为：请求判令被告向原告返还原告超付的购房款388607元；3.请求依法撤回原诉讼请求第二项。

前程序_法院查明

一审法院认定事实：李**认购了观山湖区××组××栋××单元××层××号房屋，并向贵阳某某置业有限公司缴纳了认购金50000元，后李**称其由于个人原因办理不了贷款，想把案涉房屋转让出来。

2018年3月19日，廖**作为甲方与贵州某某地产经纪有限公司作为乙方签订了《诚意金协议》，主要约定如下：廖**意向购买房屋位于观山湖区××组××栋××单元××层××号房屋的自由产权房屋，建筑面积140.49平方米。委托价格2100000元，并愿意购买该房屋。首付款540000元，贷款金额商贷760000元，公积金500000元。甲方向乙方交纳诚意金10000元，用于乙方对上述房屋及相关配套价格的谈判。如谈判价格能满足甲方，则诚意金充当定金或中介费。若乙方不能满足甲方谈判价格的要求，诚意金不计息退还给甲方。基于乙方提供中介和咨询服务，中介费由甲方在签订当日一次性向乙方支付。（签合同当日付30000元，剩余10000元中介费于贷款办完当日交付）若甲方反悔、改变买卖条件，导致乙方不能办理买卖

手续，诚意金充当违约金给乙方；若乙方7个工作日内不能办理买卖手续，乙方需退还全部诚意金给甲方。甲方处廖**签字确认，乙方处加盖贵州某某地产经纪有限公司合同专用章，经纪人处任**签字确认。

同日，廖**向任**微信转账10000元。2018年3月20日，廖**向任**微信分别转账两次10000元。

2018年3月20日，向骆**转账3笔分别是100000元（附言为：订金中铁逸都Ｅ区16栋1单8楼2号）、248607元（房款中铁逸都Ｅ区16栋1单802）、12000元的款项。同日，骆**出具收据一张，内容为收到廖**交来中铁逸都Ｅ区16栋1单802购房款438607元。骆**在之前观山湖人民法院庭审笔录中表示该款项中包含了50000元定金，骆**代廖**支付了房屋维修基金34227元及车位维修基金1750元。

2018年3月20日，廖**与贵阳某某置业有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＴ××××8-2），约定廖**购买中铁公司开发的位于观山湖区××组××栋××单元××层××号房屋，层高3米，建筑面积140.49平方米，套内面积123.29平方米，房屋总价款1711393元，出卖人应当在2019年11月2日前向买受人交付该商品房，其中，廖**向贵阳某某置业有限公司支付了购房首付款521393元，通过公积金贷款500000元（放款日期为2018年11月7日），商业贷款690000元（放款日期为2018年11月12日）。

2018年12月25日，廖**向骆**支付10000元。

2019年4月8日，廖**向骆**联系，其中，廖**陈述：“但是骆经理，他是这样的，因为我们这哈要交房了，我直都是通过你手头来买的，而且那个田**那些都不用说了，你都清楚塞，而且他找的那些人我们当时都是多给了30、40万的那个钱，他们咋个得咋个分那个事情，我都不管他们咋个得咋个分那个事，对不对。但是你也晓得我们这些人也是比较那个的，就是之前他们给我们找的那个卖房子相当于那个．．．职业顾问，职业顾问嘛之前他也给我找了一个，他们服务态度也不好，可能是他们没得到这钱嘛，没得到钱嘛，然后最近就要我们交身份证啥子东西，说是要去办电表这啥子东西，办这东西都要通知我们去，通知我们去吗都说，我们都过去了解到了，了解到了他都说我们这个不是那种中空层，就是说客厅不是那种挑高的。”

2020年，廖**曾就与被告贵阳某某置业有限公司、骆**、任**、田**、雷芳、李**商品房预售合同及第三人贵州

某某地产经纪有限公司纠纷一案诉至贵阳市观山湖区人民法院，诉请为：“1、请求被告任**返还原告人民币30000元，并以30000元为基数，按年息6.4％从2018年3月20日起计算至实际返还原告之日止（暂计至2020年10月20日为4960元）；2、请求被告骆**、田**、雷芳、李**共同返还原告人民币388607元，并以388607元为基数，按年息6.4％从2018年3月20日起计算至实际返还原告之日止（暂计至2020年10月20日为64250元），（以上1、2项共计487817元）；3、请求被告贵阳某某置业有限公司对上述1、2项款项承担连带清偿责任；4、案件诉讼费用、保全费用由被告方共同承担。”贵阳市观山湖区人民法院作出（2020）黔0115民初12319号民事判决书，判决：“驳回原告廖**的全部诉讼请求。”后，廖**不服上述判决上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院作出（2022）黔Ｏ1民终5105号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”同时，上述案件中查明：骆**将廖**支付的款项中的338607元支付给了田**，田**又转给了李**，李**于2018年3月21日向田**出具了《收条》一张，内容为今收到中铁逸都国际Ｅ6-1-8-2房款338607元，其中含自己之前交的50000元整。

庭审中，法院询问当时支付案涉款项时（3月20日的几笔），当时在商品房买卖合同签订前还是签订后。据此，廖**回复当时签合同的时候就说中介代收30多万，如果价款在210万元以内，再转交房开公司作为购房款，付款时间是在商品房买卖合同签订前。据此，李**、骆**、任**表示该款项系李**出售房款所得的好处费，该房屋是2018年开盘，第一层和顶层需要特殊的关系才能购买，第三人李**的姑娘是在中铁上班，是内部拿出来，但因为征信问题，才把房屋拿出来卖，该款项并非原告所述代为缴纳房款。

以上事实，有当事人陈述、原告身份证、被告及第三人企业信息公示信息、《诚意金协议》、支付凭证、收据、（2020）黔O1**民初12319号民事判决书及庭审笔录、（2022）黔01民终5105号民事判决书及庭审笔录、《商品房买卖合同》《住房公积金金额款合同》《中心银行个人购房借款合同》等证据予以佐证，可以作为认定本案事实的依据。

前程序_法院认为

一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据《诚意金协议》约定，原告就购买位于观山湖区××组××栋××单元××层××号房屋与被告贵州某某地产经纪有限公司签订上述协议，由被告贵州某某地产经纪有限公司负责对上述房屋及相关配套价格的谈判，委托价格2100000元，结合原告与骆**的聊天中，可以证明原告对支付的款项超出《商品房买卖合同》的款项系明知且自愿支付，原告陈述中介代收款系需支付房开公司的房款与前述证明载明内容自相矛盾，且在签订《商品房买卖合同》后，在明知其房款的情况下，并未向被告催要返还房款，而是在2018年12月25日，廖**再次向骆**支付10000元，与其自述的事实明显自相矛盾。综上，原告诉请没有事实依据，法院不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民诉讼〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告廖**的诉讼请求。案件受理费4258元，保全费2925元，由原告廖**负担。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审另查明，与本案相关联的本市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初2788号案件的庭审过程中，上诉人表态知晓该房屋系从老业主处转让，要收取30多万的转让费。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予确认。

法院认为

本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人诉请被上诉人返还款项388607元的理由是否成立。针对焦点，本案中，上诉人与被上诉人贵州某某地产经纪有限公司签订的《诚意金协议》约定了案涉房屋的委托价格为2100000元，而上诉人与原审第三人贵阳某某置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋总价款是1711393元。从签订的《诚意金协议》及《商品房买卖合同》内容来看，上诉人对所支付的房屋价款超出《商品房买卖合同》房屋总价款是明知的。如上诉人有异议，应当在签订《商品房买卖合同》时提出。但其在签订《商品房买卖合同》后又向第三人骆**支付10000元，视为其对2100000元房价款是认可的。结合与本案相关联的上诉人提起诉讼的本市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初2788号案件中上诉人的庭审陈述，应认定上诉人诉请被上诉人返还338607元系第三人前业主李**收取的转让款，上诉人对此是明知并认可的。现上诉人诉请被上诉人返还338607元无事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，廖**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8516元，由廖**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二零二四年十二月十二日